14个楼盘半年总计交付1套房大名城还好吗？

在今年6月初上海第一轮集中供地中，大名城以底价约8.88亿元拿下青浦区一幅宅地。这是公司今年首次在土地市场布局，延续了去年的投资布局，上海市场依然是名城“必争之地”。

在开发商的战略布局规划中，长三角城市群往往被视为深耕的重点区域。发达的经济，四通八达的交通，源源不断的人口流入……都在一定程度上保证了新房市场的火爆。由于抗风险水平相对较高，这一区域也充当了房地产企业业绩的“防火墙”。

但目前来看，这种效果在大城市并不明显。今年上半年，公司在华东地区的毛利率进一步下滑至1.03%。上海中原地产首席分析师陆文熙告诉记者，近年来受高地价和限价政策影响，华东地区项目利润有所下滑，但毛利率维持在10%左右是没有问题的。“一个点的毛利率相当于赔钱。”

性能下降

近日，大名城低调发布了中报。

上半年公司营收同比下降51.15%至20.53亿元；归母净利润较去年同期下降88.37%至0.28亿元；扣非后净利润0.21亿元，同比下降54.06%。

对于业绩断崖式下滑，大名城给出的解释是交割结转面积减少。截至6月底，公司新项目结转收入总额较去年同期下降约50%，同期非经常性损益影响净额约为628.22万元，较去年同期的1.9亿元也大幅减少。

报告期内，大名城实现销售金额约32.09亿元，销售面积20.14万平方米；房地产结转收入金额约19.74亿元，结转面积20.97万平方米。

从区域布局来看，目前名城的业务主要分布在华东、东南、西北三个区域。今年上半年，它们分别贡献了约2941.48万元、8.05亿元和12.09亿元的收入；对应的毛利率分别为1.03%、24.39%、19.63%，较上年同期分别下降3.06%、6.78%、3.78%。

谈及毛利率下降的原因，大名城表示，华东、东南主要是2017年新区域结转项目拿地成本楼面价较高，当期结转影响整体区域毛利率降低；西北地区主要受疫情、行业、价格影响，导致开发成本上升，但房价阶段性下降。

但由于高毛利率地区收入权重上升，低毛利率地区收入权重下降，大名城综合毛利率较上年同期略有上升。截至6月底，公司房地产板块毛利率较去年同期上升4.17个百分点至21.23%，综合毛利率为21.11%，2021年同期为16.69%。

报告期内，其来自西北地区的收入占比59.19%，较上年同期提高27.06个百分点；与去年同期相比，东南地区收入增长14.37个百分点至39.38%；华东地区占比1.44%，同比下降41.43个百分点。

半年交付一套房。

由此可见，虽然以上海为核心的长三角城市群被规划为重要的深耕区域，但这一区域现在已经成为名城的短板表现。四年来，公司华东区收入逐年减少，毛利率每况愈下。

华东的盈利高峰在2018年。

当年，该地区毛利率为42.42%，比上年增长18.83个百分点。当时是四个地区中最高的。次年，华东地区开始下滑，毛利率降至18.4%，2020年进一步降至11.72%，2021年降至4.69%，2022年上半年降至1.03%...

结转数据显示，截至6月底，位于华东地区的大名城14个住宅项目中，仅上海紫金9号已结转，总面积118.61平方米，结转收入673.77万元，相当于华东地区今年上半年仅交付一套房。

“这意味着它没有送达。”有熟悉华东市场的房企人士向记者分析，上海、杭州、南京等地的交房周期在两年半左右，开发商只有在购房者确认收房后才能结转收益。但受新冠肺炎疫情影响，项目逾期交付的可能性大大增加，结转期也会拉长。

无货可结转的情况与公司近年来投资节奏收缩有一定关系。2018年，大明市提出审慎拿地。当年，公司仅通过公开市场竞得福建省龙海市两宗地块，34%股权转让给杭州鸿兆城置业；2019年在公开市场“隐身”，仅以货币增资方式投资杭贝隆地产。

还是出于对性能的考虑，大名城在2020年重回大众视野。公司全年新增项目7个，其中上海6个，福州仓山1个，总价约78.33亿元；2021年继续在上海“补仓”，拿下奉贤区、临港新区、青浦区三幅地块，总价约32.77亿元。

随着时间的推移，上述项目逐渐进入市场预售，但均未进入结转期。信息显示，上海大名城映云房预计2023年3月底交房，大名城应晖预计明年6月底交房，大名城映湖预计明年4月底交房...

截至6月底，华东名城待结转面积约28.35万平方米，受多种因素影响，利润空间仍然有限。

待开发的土壤储量为91.58万平方米。

上述房企人士告诉记者，2020年上海土地溢价率并不低，2021年实行集中供地后价格依然居高不下。再加上疫情的影响，项目会产生大量的额外成本，导致整体利润空间进一步压缩。“溢价率是以挂牌价为基准的，但如果挂牌价高，那么即使溢价低，地价依然高”。

这在大城市体现得最为淋漓尽致。2020年，上海大名城拿地的6宗地块合同总价为53.73亿元，其中不乏溢价率在20%-30%的项目。

具体来看，当年6月，大名城经过47轮报价，以约11.35亿元竞得青浦区一幅宅地；同月竞得的临港科技城D06-01地块溢价率为16%，另一幅临港科技创新城B02-02地块溢价率为35.2%...

韩毅智库研究总监俞晓宇也在一份报告中指出，2020年至2021年上半年，华东地区企业投资的地货比普遍超过0.4，一些优质高价地的地货比甚至超过0.8，利润空间小于其他地区。

但华东地区购买力充足，有助于项目快速走远，回笼资金，保证现金流。“房企坚定布局华东，主要目的是促进企业规模增长，保持市场份额，寻求可持续发展机会。”于晓宇强调。

今年以来，名城继续加码上海市场。截至6月底，公司待开发土地总面积约91.58万平方米，其中长三角6.9万平方米，大湾区33.72万平方米，西北47.11万平方米，东南3.84万平方米。

从长远发展来看，这种土储能力并不充足，公司补库任务依然艰巨，融资渠道的收缩将在一定程度上制约其发展。

今年上半年，由于股份回购、贷款偿还、项目合作支付等费用，大名城账面资金较2021年末减少33.13%至41.86亿元。公司一年内到期的非流动负债增至12.87亿元，而短期借款为4.83亿元。

市场很好奇。在录得去年重组上市以来的首次亏损后，大名城能否在2022年“翻身”？