房地产市场企稳回升信号明显

中央政治局7月24日召开会议，指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，之后，住房和城乡建设部召开企业座谈会，强调“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。北京、深圳、广州三城市先后发声，表示将抓紧落实会议要求，促进房地产市场平稳健康发展。这一系列举措均释放出积极信号，房地产调控政策将进一步调整优化，刚需和改善性住房需求将得到更好满足。房地产市场企稳回升也将为宏观经济持续向好贡献积极作用。

一段时间以来，各方对房地产市场信心不足。房地产市场经历一年半左右的总体低迷后，在2023年第一季度有所回暖，但进入第二季度后，多项指标再度掉头向下，购房者由于已售逾期难交付项目的存在而陷入观望，一些开发企业资金链状况的恢复仍需一段时间，房企总体投资意愿不足。各方对于房地产市场的信心亟待恢复。

过去房地产市场过热阶段出台的调控政策需要调整优化。我国房地产市场总体供给短缺的阶段已基本结束，当前局部地区甚至出现了供给过剩的情况。房地产市场正从高速和过热转向总量减少、平稳发展的阶段。为抑制房价过快上涨，众多城市曾出台限购、限贷、限价等限制性措施。如今有些调控措施已经不再适应当前的市场形势，很多城市逐渐取消限制性措施，但仍有一些地区的调控措施需要调整优化，以更好满足刚性和改善性购房需求。

从政策层面传递出的信号看，房地产市场相关政策调整优化的空间正在打开。进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率，将对带动住房消费起到积极促进作用。降低首付比例有助于降低购房门槛，而降低贷款利率能够降低购房总支付金额和房贷月供压力。改善性住房换购税费减免也有助于“真金白银”地减少购房资金支出。2022年9月，财政部、国家税务总局要求，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。同时，预计二手房交易“带押过户”、合理降低房地产经纪服务费用等政策也将继续扩大实施面。

个人住房贷款“认房不用认贷”政策备受关注。目前，仍有热点城市执行“认房又认贷”政策，这属于房地产市场过热阶段，为避免投机炒房出台的信贷政策。所谓“认房又认贷”指的是如果有些购房者想改善居住条件，卖掉手中的一套房子置换另一套，由于购买第一套住房时曾经使用购房贷款，哪怕已经还清了贷款，因为有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例的首付标准以及房贷利率。以北京为例，一个名下无房但曾经有贷款记录的购房家庭，再购房时商业贷款的最低首付需要60%，购买非普通住宅则要付80%的首付。贷款利率也要按照购买第二套住房执行，比首套房高，购房成本就更高。

在当前形势下，“认房又认贷”政策可能会影响一些有改善性需求的购房者，有必要因城施策，将一些城市的“认房又认贷”政策调整为“认房不用认贷”，切实降低购房者资金压力。

此外，预计有些城市还可能从缩短个人销售住房增值税免征年限、降低购买二套改善性住房契税等方面进一步调整优化相关政策，并从稳妥推进商品房“现房销售”试点、积极探索商品房销售按套内面积计价等方面完善相关制度，合理降低刚需和改善性住房需求的购房成本，促进房地产市场平稳健康发展。

从中央到有关部委的政策信号，再到有关城市的表态，极大增强了各方对房地产市场的信心。进入第二季度，房地产市场成交量有所放缓，也与居民就业压力有所增大、收入预期减弱、购房意愿有所下降、购房作为大宗消费恢复相对滞后有关。下半年，随着宏观经济进一步回升向好，居民住房消费和房企投资意愿也将逐步恢复。预计房地产调整优化政策也会陆续出台，相关政策落地后，房地产市场的进一步企稳复苏可期，我们应对房地产市场的平稳健康发展有信心和耐心。